Эскроу-счет: что это такое и как работает при покупке квартиры

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором деньги покупателя временно блокируются до выполнения продавцом или застройщиком заранее установленных условий. При покупке квартиры в строящемся доме покупатель перечисляет деньги не напрямую застройщику, а в уполномоченный банк. Застройщик получает их только после наступления предусмотренных законом оснований.

Если объяснять простыми словами, эскроу-счет работает как защищенное место для денег между покупателем и застройщиком. Покупатель уже внес необходимую сумму, но застройщик пока не может ею распоряжаться. Банк хранит средства и переводит их получателю после выполнения условий сделки.

У эскроу-счета есть три участника:

• депонент — покупатель квартиры, который вносит деньги;
• эскроу-агент — уполномоченный банк, в котором хранятся средства;
• бенефициар — застройщик, который должен получить деньги после выполнения установленных условий.

Такое определение закреплено и в Гражданском кодексе: банк открывает счет для учета и блокирования средств депонента с последующей передачей их бенефициару при наступлении предусмотренных договором оснований.

Для долевого строительства механизм эскроу стал основным после реформы проектного финансирования. С 1 июля 2019 года привлечение денег граждан по новым ДДУ осуществляется с использованием счетов эскроу, кроме предусмотренных законодательством переходных случаев для старых проектов.

Таким образом, если человек покупает квартиру в строящемся доме по ДДУ, деньги в большинстве современных проектов поступают сначала на эскроу-счет, а не непосредственно застройщику.

Главная задача эскроу-счета — разделить момент оплаты квартиры покупателем и момент получения этих денег застройщиком.

Раньше деньги участников долевого строительства могли непосредственно использоваться для строительства дома. Современная модель устроена иначе: застройщик строит объект за счет собственных средств и проектного финансирования банка, а деньги покупателей остаются заблокированными на эскроу-счетах. Банк России указывает, что такая система была введена для повышения безопасности покупки строящегося жилья.

Представим ситуацию: квартира стоит 8 млн рублей. Покупатель заключает ДДУ и перечисляет 8 млн рублей на эскроу-счет. Застройщик видит, что квартира оплачена, однако свободно пользоваться этими деньгами во время строительства не может. Средства хранятся в банке до наступления предусмотренных законом условий.

Для покупателя механизм решает сразу несколько задач. Деньги не перечисляются напрямую строительной компании, застройщик не может потратить конкретно эти средства до раскрытия счета, а сами деньги на эскроу защищены специальным режимом.

Кроме того, на средства граждан на счетах эскроу для долевого строительства распространяется страховая защита. По данным Банка России, возмещение составляет 100% остатка на счете, но не более 10 млн рублей при наступлении страхового случая в отношении банка.

Важно понимать: эскроу не означает, что у покупки строящейся квартиры вообще отсутствуют риски. Срок строительства может измениться, характеристики района и инфраструктуры могут развиваться иначе, чем ожидал покупатель, а сама квартира требует обычной проверки документов и условий договора. Эскроу прежде всего защищает денежные средства, размещенные на специальном счете.

Эскроу часто сравнивают с аккредитивом и банковской ячейкой. У всех трех инструментов есть общая идея: покупатель не передает деньги продавцу безусловно в момент заключения сделки. Однако назначение и порядок работы у них отличаются.

Эскроу при долевом строительстве регулируется специальными нормами законодательства и используется для расчетов по ДДУ. Деньги блокируются в уполномоченном банке на период строительства.

Аккредитив — это форма безналичных расчетов, которую стороны могут использовать при различных сделках, в том числе при покупке готовой недвижимости. Покупатель размещает или резервирует деньги, а банк перечисляет их продавцу после предоставления документов, подтверждающих выполнение установленных условий.

Банковская ячейка представляет собой сейф в банке. При сделках с недвижимостью в нее могут помещаться наличные деньги, а доступ продавца к ячейке определяется условиями договора с банком. Такой вариант традиционно встречается при сделках на вторичном рынке.

Для покупателя новостройки важно не выбирать между этими инструментами по принципу «что безопаснее вообще», а понимать, какой механизм предусмотрен для конкретного типа сделки.

Федеральный закон № 214-ФЗ прямо устанавливает, что вознаграждение уполномоченному банку за ведение эскроу-счета участником долевого строительства не выплачивается.

Главное различие можно сформулировать еще проще: эскроу при покупке новостройки связан со строительством объекта, аккредитив — с выполнением условий конкретной сделки, а банковская ячейка — с хранением и передачей ценностей по установленному порядку доступа.

При покупке квартиры в строящемся доме процедура обычно состоит из нескольких этапов.

1. Покупатель выбирает квартиру. Определяются площадь, этаж, планировка, стоимость и остальные характеристики объекта.

2. Заключается ДДУ. В договоре участия в долевом строительстве указываются сведения о квартире, цена, сроки передачи и порядок расчетов.

3. ДДУ проходит государственную регистрацию. Закон предусматривает внесение денег на эскроу после регистрации договора участия в долевом строительстве.

4. Открывается эскроу-счет в уполномоченном банке. Банк определяется в рамках проекта застройщика. Реквизиты эскроу-агента указываются в документации и условиях сделки. В одном проекте такие счета открываются в уполномоченном банке, работающем с застройщиком.

5. Покупатель перечисляет деньги. Это могут быть собственные средства, ипотечные деньги или предусмотренное условиями сделки сочетание различных источников финансирования.

6. Средства блокируются. Ни покупатель, ни застройщик не могут свободно распоряжаться находящимися на эскроу деньгами. Гражданский кодекс отдельно устанавливает ограничения на распоряжение такими средствами.

7. Застройщик продолжает строительство. Сам проект при этом финансируется не деньгами, свободно полученными от покупателей с эскроу, а собственными средствами и/или банковским проектным финансированием.

На практике покупателю не нужно каждый месяц самостоятельно подтверждать банку ход строительства. Счет действует в соответствии с договором и законодательством, а раскрытие происходит после наступления предусмотренного основания.

Срок депонирования также связан со сроком ввода объекта в эксплуатацию. Согласно действующей редакции № 214-ФЗ, он не может превышать указанный в проектной декларации срок ввода более чем на шесть месяцев. По заявлению участника долевого строительства срок депонирования после этого периода может быть продлен, но не более чем на два года.

В ЖК «Кутузовский» строительство ведется по Федеральному закону № 214-ФЗ, а среди доступных способов приобретения квартир представлены ипотека, рассрочка и материнский капитал. На официальном сайте проекта также опубликована информация по очередям и ходу строительства.

Один из самых распространенных вопросов — когда застройщик получает деньги с эскроу-счета.

Для многоквартирного дома по ДДУ действующая статья 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ связывает раскрытие счета прежде всего с вводом объекта в эксплуатацию. После получения необходимых сведений банк перечисляет деньги застройщику либо направляет их в порядке, предусмотренном законодательством и кредитной схемой проекта.

По действующей на 2026 год редакции закона средства перечисляются не позднее десяти рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо сведений о размещении соответствующей информации в Единой информационной системе жилищного строительства.

Это важный нюанс: распространенное объяснение «застройщик получает деньги только после того, как конкретный покупатель получил ключи» является чрезмерным упрощением. Для стандартного ДДУ момент раскрытия эскроу определяется требованиями закона и связан с вводом объекта в эксплуатацию, а не непосредственно с днем передачи ключей конкретному дольщику.

После выполнения условий счет раскрывается, деньги перечисляются предусмотренному получателю, а необходимость дальнейшего хранения средств на нем исчезает.

Если используется ипотека, часть средств покупателя и деньги банка могут находиться на эскроу в рамках одной сделки. После раскрытия механизм работает с учетом условий кредитования и проектного финансирования.

Просто передумать покупать квартиру и самостоятельно снять деньги с эскроу так же, как с обычного банковского счета, нельзя.

Средства на эскроу имеют специальный режим: до возникновения предусмотренных оснований ими не вправе свободно распоряжаться ни покупатель, ни застройщик.

Вернуть деньги покупателю можно, когда для этого появляется законное основание. В частности, договор счета эскроу прекращается при расторжении ДДУ либо при правомерном одностороннем отказе от его исполнения. После того как сведения о прекращении зарегистрированного ДДУ отражены в ЕГРН и поступили банку в установленном порядке, деньги возвращаются участнику долевого строительства.

Если квартира приобреталась в ипотеку, порядок возврата отличается от сделки только за собственные средства. Закон предусматривает возможность перечисления средств на залоговый счет, если такое условие содержится в договоре с кредитором. Поэтому заемные деньги нельзя рассматривать как сумму, которую покупатель сможет просто получить на свою банковскую карту после прекращения сделки.

Отдельные правила действуют и в ситуациях, когда для покупки использовался материнский капитал: соответствующая часть средств подлежит возврату в установленном законом порядке.

Поэтому ответ на вопрос «можно ли забрать деньги с эскроу до сдачи дома?» звучит так: да, возврат возможен при прекращении ДДУ и наличии предусмотренного законом основания, но снять средства по собственному желанию без прекращения сделки нельзя.

Главное преимущество эскроу заключается в том, что деньги покупателя отделены от текущей хозяйственной деятельности застройщика.

Защита денег покупателя. Застройщик не получает внесенную дольщиком сумму сразу после заключения ДДУ. Она находится на специальном банковском счете до наступления предусмотренных законом условий.

Специальный режим средств. Деньгами нельзя свободно распоряжаться до раскрытия счета. Кроме того, ГК РФ не допускает их арест или списание по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара.

Страхование средств. Деньги граждан на счетах эскроу при долевом строительстве защищены системой страхования в пределах установленного законом лимита — до 10 млн рублей на соответствующих условиях.

Бесплатное открытие для покупателя по ДДУ. Закон не предусматривает вознаграждение банку-агенту со стороны участника долевого строительства за такой счет.

Нет необходимости передавать крупную сумму напрямую застройщику. Между сторонами сделки находится банк, который обеспечивает предусмотренный законом механизм хранения и последующего перечисления средств.

Деньгами нельзя пользоваться во время строительства. После их внесения на эскроу покупатель не может свободно снимать или переводить эти средства, пока действует договор.

На сумму обычно не начисляется доход как по вкладу. Эскроу предназначен для расчетов и защиты сделки, а не для получения доходности от хранения денег.

Страховое покрытие ограничено. Если на счете находится более 10 млн рублей, специальный лимит страхового возмещения все равно составляет не более 10 млн рублей на предусмотренных законом условиях.

Эскроу защищает деньги, но не решает все вопросы покупки недвижимости. Покупателю все равно необходимо проверить застройщика, проектную декларацию, характеристики квартиры, сроки строительства и содержание ДДУ.

Нельзя произвольно забрать деньги. Чтобы получить средства обратно до раскрытия счета, должны появиться предусмотренные законом основания для прекращения договора.

Несмотря на эти особенности, механизм эскроу существенно изменил систему долевого строительства. По данным Банка России, на 1 августа 2026 года на действующих счетах эскроу находилось около 7,4 трлн рублей, что показывает масштаб применения этой модели при строительстве жилья в России.

Эскроу-счет — это специальный банковский счет для безопасных расчетов, на котором деньги покупателя блокируются до наступления определенных условий.

При покупке строящейся квартиры схема выглядит так:

покупатель заключает ДДУ → договор регистрируется → открывается эскроу-счет → покупатель вносит деньги → средства блокируются в банке → застройщик завершает строительство → дом вводится в эксплуатацию → банк раскрывает эскроу и перечисляет средства в установленном порядке.

Покупатель называется депонентом, банк — эскроу-агентом, а застройщик — бенефициаром.

Эскроу отличается от обычного счета тем, что находящимися на нем деньгами нельзя свободно распоряжаться. От аккредитива он отличается прежде всего специальным законодательным режимом при долевом строительстве, а от банковской ячейки — безналичной формой расчетов и порядком раскрытия средств.

Для покупателя новостройки главное преимущество заключается в том, что застройщик не получает деньги сразу после оплаты квартиры. Они остаются в банке до наступления предусмотренных законом условий.

При этом наличие эскроу не отменяет проверку объекта. Перед покупкой необходимо изучить ДДУ, проектную декларацию, информацию о застройщике, сроки сдачи и характеристики выбранной квартиры.

Это специальный счет в банке, на котором временно хранятся деньги покупателя. Застройщик не может получить их сразу после покупки квартиры. Банк перечисляет средства после наступления предусмотренных законом условий.

Он нужен для защиты расчетов между покупателем и застройщиком. Покупатель подтверждает оплату квартиры, но деньги до раскрытия счета остаются в банке и не поступают застройщику напрямую.

Счет открывается покупателю — участнику долевого строительства — в уполномоченном банке, который обслуживает соответствующий проект застройщика.

При покупке квартиры по ДДУ владельцем счета, или депонентом, является участник долевого строительства. Застройщик выступает бенефициаром — лицом, которому предназначаются средства после раскрытия счета.

В соответствии с № 214-ФЗ средства на счет эскроу вносятся после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

При стандартной покупке квартиры по ДДУ основанием для раскрытия счета является ввод объекта в эксплуатацию и поступление банку предусмотренной законом информации. Средства перечисляются в установленном порядке не позднее десяти рабочих дней после получения соответствующих сведений.

Не обязательно. Для стандартного эскроу по ДДУ законодательство связывает раскрытие счета с вводом объекта в эксплуатацию и предусмотренными законом документами или сведениями. Поэтому день получения ключей конкретным покупателем и день раскрытия его эскроу-счета могут не совпадать.

Свободно снять деньги, пока действует ДДУ и договор эскроу, нельзя. Возврат возможен при возникновении предусмотренных законом оснований, например после расторжения ДДУ и отражения прекращения договора в ЕГРН.

После прекращения договора и поступления банку необходимых сведений деньги возвращаются участнику долевого строительства. Если покупка финансировалась ипотекой, заемные средства возвращаются с учетом условий кредитного договора.

Да. Для средств граждан на эскроу-счетах, используемых при долевом строительстве, действует специальное страхование. Максимальное возмещение составляет 10 млн рублей при наступлении предусмотренного законом страхового случая.

Эскроу-счет не является вкладом и предназначен не для получения дохода, а для расчетов по сделке и блокирования денег до выполнения необходимых условий.

При расчетах по ДДУ вознаграждение уполномоченному банку, выступающему эскроу-агентом, не выплачивается участником долевого строительства.

Оба инструмента предполагают участие банка и передачу денег получателю после выполнения определенных условий. Однако эскроу при долевом строительстве имеет специальный правовой режим по № 214-ФЗ и используется как механизм расчетов при строительстве. Аккредитив — более универсальная форма безналичного расчета, которая применяется в различных сделках, в том числе при покупке готовой недвижимости.

Да. Ипотека и эскроу не противоречат друг другу. Банк предоставляет кредит покупателю, а деньги, предназначенные для оплаты квартиры по ДДУ, размещаются на эскроу-счете и остаются там до его раскрытия.

Нет. ДДУ — это договор между покупателем и застройщиком о приобретении объекта долевого строительства. Эскроу-счет — банковский инструмент, через который проводятся расчеты по такому договору.

Да. Эскроу защищает деньги покупателя, но не заменяет проверку самого проекта. Перед заключением ДДУ стоит изучить проектную декларацию, разрешительные документы, сроки строительства, характеристики квартиры и условия договора.