Какая предоплата выгодна для покупки квартиры

Предоплата за квартиру: важные нюансы и особенности

Покупка или аренда жилья – это серьезное финансовое решение, в котором часто фигурирует понятие предоплаты. Однако важно понимать разницу между различными видами платежей, такими как задаток и обеспечительный платеж. 

Задаток и предоплата: в чем разница?

Часто термины «задаток» и «предоплата» используются как синонимы, но с юридической точки зрения между ними есть существенная разница:

• Задаток – это сумма, которая передается одной из сторон сделки в качестве гарантии ее исполнения. Если покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если же продавец отказывается, он обязан вернуть задаток в двойном размере (согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ).
  
  

• Предоплата (аванс) – это сумма, которую покупатель вносит в счет будущего платежа. Если сделка не состоится, предоплата возвращается покупателю без штрафов и дополнительных обязательств.

Таким образом, задаток является инструментом обеспечения обязательств, а предоплата – просто предварительной оплатой.

Что такое обеспечительный платеж?

Еще один вид предоплаты, который часто используется в аренде жилья, – обеспечительный платеж. Это сумма, которую арендатор передает арендодателю в качестве гарантии выполнения обязательств по договору (например, оплаты аренды и сохранности имущества).

Обеспечительный платеж может быть использован:

• В счет оплаты аренды за последний месяц проживания.

• Для покрытия возможных убытков или повреждений имущества.

• В качестве залога на случай просрочек платежей.

Важно закрепить условия использования обеспечительного платежа в договоре, чтобы избежать споров при возврате суммы после окончания аренды.

Что выбрать: предоплату, задаток или обеспечительный платеж

Перед внесением денег важно понимать разницу между основными видами предварительных платежей.

• Предоплата (аванс) – это сумма, которую покупатель или арендатор передает в счет будущих платежей. Если сделка сорвется, аванс возвращается в полном объеме. Однако у продавца или арендодателя нет обязательств перед второй стороной, кроме возврата суммы.
  
  

• Задаток – более серьезная форма обеспечения сделки. Он передается в качестве гарантии выполнения обязательств. Если сделка отменяется по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца – он возвращает задаток в двойном размере.
  
  

• Обеспечительный платеж чаще всего используется при аренде жилья. Эта сумма служит страховкой для арендодателя и может покрывать:

• долг по аренде,

• повреждения имущества,

• оплату последнего месяца проживания.

Что выбрать?

• Для аренды оптимальным вариантом является обеспечительный платеж.

• При покупке недвижимости безопаснее использовать задаток, если стороны уверены в сделке. Если есть сомнения – лучше внести аванс.

Как оформить соглашение

Чтобы избежать споров, все условия предоплаты должны быть зафиксированы в письменной форме.

1. Составьте договор или соглашение

• Укажите данные сторон (ФИО, паспортные данные).

• Опишите объект недвижимости (адрес, характеристики).

• Укажите сумму предоплаты, задатка или обеспечительного платежа.

• Пропишите условия возврата или удержания денег.

• Укажите срок действия соглашения.
  
  

2. Обозначьте способ передачи денег

• Наличными (составляется расписка).

• Безналичным переводом (с указанием назначения платежа).
  
  

3. Заверьте документ подписью сторон

• Для сделок с большими суммами лучше заверить договор у нотариуса.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке?

Согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ, задаток – это сумма, которая служит гарантией выполнения сделки. Его правила возврата зависят от условий договора:

1. Если отказ банка не прописан в договоре как уважительная причина

• Покупатель теряет задаток, так как формально он не выполнил свои обязательства.

• Продавец оставляет задаток себе.
  
  

2. Если договором предусмотрен возврат при отказе в ипотеке

• Покупателю возвращается задаток в полном объеме.

• Важно заранее согласовать этот пункт с продавцом.
  
  

3. Если в отказе виноват продавец

• Например, он передумал продавать квартиру или обнаружены проблемы с документами.

• В этом случае задаток возвращается в двойном размере.

Что нужно сделать перед внесением задатка?

Прежде чем передавать деньги, нужно минимизировать риски.

1. Проверить квартиру и документы продавца

• Убедиться, что продавец – законный собственник.

• Проверить, нет ли обременений (арестов, долгов, ипотеки).

• Запросить выписку из ЕГРН.
  
  

2. Обговорить условия возврата задатка

• Включить пункт о возврате в случае отказа банка в ипотеке.

• Определить сроки одобрения кредита.

• Указать основания для расторжения договора.
  
  

3. Заключить письменный договор о задатке

В нем должны быть прописаны:

• Сумма задатка.

• Условия возврата.

• Данные сторон.

• Сроки заключения сделки.
  
  

1. Получить предварительное одобрение банка

• Подать заявку в несколько банков.

• Оценить свои шансы на одобрение кредита.

Средний размер задатка

Размер задатка зависит от договоренностей между продавцом и покупателем, но обычно составляет от 5% до 10% от стоимости квартиры.

Средние суммы задатка в зависимости от цены квартиры:

• Квартира за 5 млн руб. → задаток 250–500 тыс. руб.

• Квартира за 10 млн руб. → задаток 500 тыс. – 1 млн руб.

Однако точная сумма может быть меньше или больше в зависимости от договоренности. Например, если покупатель планирует оформлять ипотеку, продавец может согласиться на меньший задаток.

Важно: если сумма слишком большая (например, 20% и более), покупателю стоит задуматься – возможно, продавец пытается обезопасить себя, но это может быть рискованно для покупателя.

Нужна ли расписка о передаче денег?

Да, расписка обязательна, если деньги передаются наличными. Она подтверждает факт передачи средств и может стать доказательством в случае споров.

Что указать в расписке:

• ФИО и паспортные данные покупателя и продавца.

• Сумму задатка (цифрами и прописью).

• Адрес квартиры.

• Дату и место передачи денег.

• Основание передачи (например, задаток за покупку квартиры).

• Подписи обеих сторон.

Почему суд может отказать в возврате предоплаты?

Судебное решение зависит от типа предоплаты и условий договора. Основные причины отказа:

1. Предоплата внесена в виде задатка

• По ст. 380 ГК РФ, если покупатель отказался от сделки, задаток остается у продавца.

• Суд не может заставить продавца вернуть деньги, если покупатель сам нарушил условия.
  
  

2. Нет четкого соглашения о возврате

• Если в договоре не прописаны условия возврата, суд чаще встает на сторону продавца.
  
  

3. Нарушены формальные требования

• Деньги переданы без расписки или договора.

• В соглашении использованы некорректные формулировки.
  
  

4. Срыв сделки произошел по вине покупателя

• Например, отказ в ипотеке не считается достаточным основанием для возврата, если в договоре это не прописано.

Что делать после отказа суда?

Если суд вынес отрицательное решение, возможны несколько вариантов действий.

1. Обжалование решения

• Подать апелляцию в вышестоящий суд в течение 30 дней после вынесения решения.

• Привлечь юриста для анализа ошибок в первом процессе.

• Если были процессуальные нарушения, добиться пересмотра дела.
  
  

2. Попытаться договориться с продавцом

• Иногда продавцы готовы вернуть часть суммы, если покупатель предложит компромисс.

• Переговоры лучше вести с юристом или посредником.
  
  

3. Проверить, не было ли мошенничества

• Если продавец систематически берет предоплаты и не продает квартиру, можно обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве.

• Важно доказать факт обмана (например, найти других пострадавших).
  
  

4. Изучить другие юридические пути

• Если предоплата была передана как аванс, а продавец отказался от сделки, можно попытаться взыскать деньги как неосновательное обогащение.

Вывод

При внесении предоплаты за квартиру важно понимать ее юридический статус. Задаток обеспечивает выполнение сделки, а предоплата (аванс) является лишь частичным платежом без дополнительных гарантий. Обеспечительный платеж чаще всего используется в аренде и служит страховкой для арендодателя. Перед внесением любых сумм следует внимательно изучить договор и согласовать все условия с другой стороной.